По новым правилам. Помогут ли строительному рынку последние изменения в 214-ФЗ.

В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты.

В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Застройщики утверждают, что эти и предыдущие кардинальные изменения в законе затруднят вход в систему строительства, сократят число строительных компаний, снизят объемы ввода жилья и, главное, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

Об этом мы говорим с генеральным директором ГК «Олимп», Председателем Совета Ассоциации саморегулируемая организация «Ивановское Объединение Строителей», Президентом «Союза строителей Ивановской области» Николаем Николаевичем НАТУРИНЫМ.

– Николай Николаевич, какие основные нововведения вызывают опасения застройщиков и каких перемен можно ожидать в связи с этим в строительном комплексе?

– По мнению представителей профессионального сообщества, требования Федерального закона №218-ФЗ приведут к дестабилизации строительного рынка, и, прежде всего, к непреднамеренному банкротству и ликвидации застройщиков, относящихся малому и среднему бизнесу, к уменьшению объёмов строительства, росту стоимости жилья, массовому сокращению работников организаций строительного комплекса, и, как следствие всего этого, – уменьшению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Самая губительная для строительного рынка норма – это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок», который несет фактический запрет финансирования строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных вне границ земельного участка предусмотренного под строительство дома или группы домов в пределах одного разрешения на строительство. То есть совершенно непонятно, каким образом будут распределяться затраты на строительство социальных объектов между несколькими многоквартирными домами, если каждый из них будет строиться по разным разрешениям, но в границах одной планировочной структуры.

Сейчас у каждого застройщика выработаны механизмы финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерно-технической инфраструктуры, и нарушение этого механизма неминуемо приведет к невозможности выполнения застройщиком социальных обязательств. Ведь осуществляя застройку в рамках одного разрешения на строительство, застройщик теряет возможность финансировать и строить социальные объекты за счёт денежных средств, привлекаемых для строительства других домов.

– Законом установлены нормативы, ограничивающие хозяйственную деятельность застройщика. В чем конкретно проявляются эти ограничения и к каким последствиям, по Вашему мнению, это может привести?

– Новые нормативы не соответствуют сложившейся структуре расходов большинства застройщиков. Например, введен лимит расходов на оплату услуг банка, оплату труда, оплату управляющей компании, рекламу, коммунальные платежи, услуги связи, аренду и т.д., – эти расходы должны составлять не более 10 % от проектной стоимости строительства. А как быть застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами, ведь согласно утвержденным нормативам по ценообразованию только фонд оплаты труда составляет около 20% стоимости строительства? А что делать застройщикам, которые для собственного потребления производят строительные материалы? Подобное ограничение, на мой взгляд, противоречит законному праву застройщика вести предпринимательскую деятельность и распоряжаться по своему усмотрению денежными средствами.

Или, возьмем, к примеру, тот факт, что в соответствии с новым законом 10 % планируемой стоимости строительства должны составлять собственные средства застройщика. Но закон не позволяет установить, на какую дату определяется требуемый размер собственных средств. Кроме того, надо учитывать, что планируемая стоимость строительства может изменяться на разных этапах ведения работ. Непонятно, можно ли застройщику учесть в счёт требуемых 10% стоимости строительства понесённые затраты на приобретение земельного участка, изменение вида разрешённого использования, подготовку и экспертизу проектной документации.

ФЗ–214 устанавливает и ряд иных ограничений для застройщика. Например, запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения (продажа или залог построенных ранее квартир и т. д.). Установлен запрет на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства (а значит, сокращает его темпы) и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика. Также законом вводится запрет профессии для руководителя и главного бухгалтера застройщика, если они ранее владели долей в уставном капитале застройщика-банкрота, даже в случаях, когда такой застройщик не привлекал денежные средства по ДДУ или исполнил все обязательства перед дольщиками.

И, наконец, закон устанавливает невозможность участия застройщика в обществах взаимного страхования ответственности застройщиков, в некоммерческих объединениях застройщиков и строителей: застройщик не сможет стать участником создания строительной СРО.

– Тот факт, что закон запрещает застройщику пользоваться расчётным счётом в целях, не указанных в законе, до исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, не будет ли способствовать тому, что застройщики попадут в некую зависимость от дольщиков?

– Вполне возможно. Любой недобросовестный дольщик путём уклонения от приёмки объекта, в том числе по надуманным основаниям или объективным причинам (например, спор о вступлении в наследство), способен парализовать деятельность застройщика на неопределённый срок. Невозможно будет начать новый проект по строительству многоквартирного дома, не закончив старый, невозможно использовать прибыль от текущего проекта и т.д.

– Как, по новым законодательным нормам, выстраивается работа застройщиков с банками?

– Требования, установленные законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Для застройщика не предусмотрена возможность сменить банк (при этом размер комиссии банка законом не ограничен).

Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля: даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.

Можно констатировать отсутствие достаточного количества специалистов по строительному контролю в банковском секторе. Отсутствие сроков проверки уполномоченным банком целевого назначения платежей. Отсутствие ответственности уполномоченного банка за ошибки, допущенные при проверке целевого расходования платежей и возникающие негативные последствия для застройщика.

Один из парадоксов состоит в том, что список уполномоченных банков может не совпадать со списком банков, имеющих право работать с застройщиками по схеме счетов эскроу. Обязанность застройщика открыть расчетный счет в уполномоченном банке сохранена даже при работе с эскроу. Вследствие этого возникнет двойной банковский контроль. При этом уполномоченный банк будет контролировать целевое расходование кредитных средств, выданных другим банком.

– Как будет реализовываться принцип максимальной информационной открытости деятельности застройщика?

– Согласно требованиям Закона застройщик обязан размещать всю информацию на своем сайте, а также в Единой информационной системе жилищного строительства. Получается, что одна и та же информация будет дублироваться в двух источниках, а на застройщика ложится двойная нагрузка по обеспечению информационной открытости своей деятельности перед участниками долевого строительства.

При этом установлены штрафы за непредоставление информации или ее недостоверность, как для размещения на сайте, так и для информации, направляемой в ЕИС. Таким образом, штрафы «задвоены».

Кроме информационных материалов, застройщики обязаны предоставлять по запросу фонда (в течение десяти дней с даты поступления запроса) бухгалтерскую (финансовую) отчетность и неограниченный объем документов, подтверждающих достоверность данных. При этом право на аналогичный запрос имеют органы контроля за долевым строительством.

Место для представления информации должно быть единым!

– Уже сейчас прогнозируются негативные социальные последствия для работников строительной отрасли. Вы согласны с такими прогнозами?

– Да. Формула «один застройщик – одно юридическое лицо», требования о разделении видов деятельности для застройщиков, которые являются многопрофильными предприятиями, риски неожиданной остановки деятельности добросовестных застройщиков в результате субъективных оценок со стороны банков, фонда, контролирующего органа, незначительных недоимок означает, помимо прочего, прекращение трудовых отношений с сотрудниками в рамках одного юридического лица, а также трудоустройство в нескольких юридических лицах по совместительству. Все это ведет к возникновению социальной незащищенности сотрудников, работающих в строительной отрасли.

– «Специализированный застройщик». Именно такие слова должны теперь быть в наименовании строительной организации, которая занимается долевым строительством. Для этого и самой фирме, и ее сотрудникам нужно соответствовать ряду организационно-правовых требований (опыт работы не менее трех лет, объем введенного жилья превышающего 10 тыс. кв. м. и др.). Эта мера сможет помочь обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков и гарантировать наличие грамотных специалистов в строительной компании?

– На мой взгляд, наименование «специализированный застройщик» в заложенном механизме контроля за рынком долевого строительства избыточно, нет ограничений на его использование.

Сейчас для указания слов «специализированный застройщик» в наименовании достаточно внести изменения в учредительные документы. В результате, боюсь, что прогнозируемое повышение стоимости строительства будет стимулировать недобросовестных застройщиков придумывать новые способы обойти закон.

Возможно появление новой ниши незаконной предпринимательской деятельности – торговля фирмами, формально соответствующими требованиям к «специализированным застройщикам».

Или начнут появляться компании, которые присвоят себе статус «специализированный застройщик» и начнут привлекать средства граждан, не имея цели осуществлять строительство. Основными учредителями таких компании могут выступить организации, не имеющие достаточного опыта в строительстве (фирмы-однодневки).

– По каким направлениям, на Ваш взгляд, необходимо, в первую очередь, скорректировать механизмы работы в секторе долевого строительства для решения обозначенных выше проблем?

– Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке уже направлены в Совет Федерации.

Среди предложений – разрешить застройщику одновременное осуществление строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство, разрешить застройщику осуществление иной деятельности, совершение сделок и осуществление операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и иных объектов в пределах одного разрешения на строительство, расширить допустимые источники финансирования долевого строительства (разрешить привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, выпуск облигаций, векселей, возможность получения независимых гарантий).

Важно исключить возможность внесудебного приостановления деятельности застройщика на основании уведомления контролирующего органа. Требование о наличии денежных средств на расчетном счете можно заменить требованием о подтверждении вложения застройщиком 10% собственных средств в проект до начала его строительства (по аналогии с требованиями банков).

Необходимо расширить допустимые направления расходования денежных средств, привлеченных застройщиком по договорам долевого участия, в том числе на: приобретение земельных участков и уплату основной суммы долга и процентов по кредитам, полученным на их приобретение, оплату платежей за смену видов разрешенного использования земельного участка, строительство и финансирование строительства объектов инфраструктуры.

Позиция строителей – исключить установленный частью 2 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ 10% лимит на расходование средств застройщика на оплату услуг банка, оплату труда, оплату услуг управляющей компании, рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, аренду, отменить запрет на участие в имуществе НКО, установить принцип единого окна для размещения застройщиком информации о своей деятельности.

По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все жесткие требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель.

Но большинство застройщиков верят, что здравый смысл возобладает, ведь сейчас многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка. Так выиграют ли дольщики от этих нововведений?