Как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

После 1 июля 2019 года продавать квартиры с использованием счетов эскроу придется и в тех объектах, которые строятся сейчас.

Новые ДДУ по этим объектам, представленные на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, должны предусматривать использование счетов эскроу. Исключение составят новостройки, которые будут соответствовать определенным критериям по степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ.

Критерии приняты Постановлением Правительства РФ № 480 « О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»

В Госдуму было внесено два проекта. Один касается формы и содержания ДДУ, создания единого реестра проблемных объектов, материнского капитала и счетов эскроу, а второй — досрочного прекращения договоров страхования ответственности застройщиков.

Электронный ДДУ

В законе четко будет указано, что заключать ДДУ можно в форме электронного документа. Его нужно будет заверять усиленной квалифицированной электронной подписью.

Минэкономразвития должно будет установить:

• формы договора и соглашения о внесении в него изменений;
• форму договора об уступке прав требований по ДДУ;
• требования к заполнению этих форм и к их форматам.

Поправки коснутся и содержания договора. В него нужно будет включить предполагаемый срок получения застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию.

Вместо способов обеспечения исполнения обязательств застройщика в ДДУ нужно будет указать одно из условий привлечения денег дольщиков:

• исполнение обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд (это не относится к тем, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года);
• размещение денег дольщиков на счетах эскроу.

Единый реестр проблемных объектов

В этот реестр войдет информация об объектах недвижимости, по которым больше чем на полгода нарушены сроки:

• завершения строительства;
• передачи объекта дольщику.

В реестр также будут включать сведения о недвижимости, застройщик которой признан банкротом и по нему открыто конкурсное производство.

Информация в реестре будет открытой и общедоступной. Исключение — сведения, доступ к которым ограничен законодательством.

В настоящее время реестры проблемных объектов существуют на уровне регионов, а единого федерального нет.

Взносы застройщиков за машиноместа и нежилые помещения

Застройщики должны будут отчислять 1,2% от цены каждого ДДУ, который предусматривает передачу не только жилого помещения. По проекту это могут быть машиноместа и нежилые помещения.

Таким образом, при банкротстве застройщика фонд защиты прав граждан-дольщиков будет им выплачивать возмещение также в отношении машиномест и нежилых помещений.

Материнский капитал и счета эскроу

Деньги материнского (семейного) капитала можно будет направить на счета эскроу. По мнению авторов проекта, сейчас в этом вопросе есть неопределенность.

Страхование гражданской ответственности застройщика и поручительство банка

Договоры об обеспечении исполнения обязательств застройщика по общему правилу будут досрочно прекращены. Речь идет о договоре страхования гражданской ответственности застройщика и договоре поручительства банка, которые гарантируют передачу жилья. Дата прекращения договоров — день вступления в силу проектируемого закона.

У страховщика будет право на часть полученной страховой премии пропорционально времени, когда действовало страхование. Другую часть премии нужно будет передать фонду защиты прав дольщиков за вычетом расходов на ведение дела. То же самое относится и к банкам в части полученной платы по договору поручительства.

Таким образом, если застройщик обанкротится, ответственность перед дольщиками будет нести только указанный фонд.