Рынок недвижимости для продавцов и покупателей

Покупку недвижимости притормозили высокая инфляция и увеличивающиеся потребительские расходы граждан. Плюс неуступчивость продавцов. Официальный рост цен сначала года составляет 15%. По подсчетам центра «Ромир» его реальная цифра – 48%. Росстат оценивает «потребительскую корзину», а следует считать тот набор товаров, который пользуется первичным спросом. Цены на них растут гораздо быстрее, чем на составляющие «корзины».

Рассмотрим пример одной из российских семей, проживающей в мегаполисе. Семья с ребенком, совокупный доход которой - 200 тысяч рублей в месяц. На продукты и иные товары первой необходимости у них уходит 40 тысяч рублей. Они снимают двушку за 50 тысяч и думают взять квартиру в ипотеку стоимостью 14 миллионов. Если у них накопилось 20% (2,8 миллиона), то занять придется 11,2 млн рублей. Платеж по ипотеке при ставке 10% составит 90 тысяч рублей в месяц. Люди понимают, что могли бы потянуть кредит, но продукты и товары первой необходимости дорожают слишком быстро. К тому же арендодатель с учетом реалий намекает на повышение ставки с 50 до 60 тысяч рублей. В итоге в семейный бюджет семьи ипотека не укладывается. Граждане будут ждать, когда квартира просядет в цене с 14 до 12 млн рублей, чтобы платеж снизился с 90 до 70 тысяч рублей.

С начала года обычная ипотека подешевела с 12 до 10%. Но люди не торопятся ее брать, в том числе так называемую субсидированную от 1 до 4%. При ней квартиры продают по ценам на 20-30% выше рынка. В 2018-19 гг. ипотека была стабильной и люди покупали, а сейчас царит неопределенность. Стабилизация ставки увеличит спрос. При этом многие банки уже заявили о повышении процентов от 0,5 до 2%. Мобилизация и наложенные регулятором обязательства в отношении кредитных каникул, льгот и компенсаций для ушедших на фронт вынуждают банки пересмотреть систему оценки клиентов, тем самым сокращая их количество. Они компенсируют риск в виде повышения ставки.

В целом если в начале года рынок недвижимости был растущим, то сейчас он имеет падающий тренд и выгоден для потенциальных покупателей. Более того, они ожидают стоимостного дисконта квартир в 5-15% до конца года. Этому сопутствуют политические риски и социально-экономический кризис, при которых продавцы резко снижают цены. Как пример, в начале февраля одна московская квартира стоила 26 млн рублей, а в октябре упала до 14,5 миллионов. Инвесторам, которые вкладывались в 2021 году в новостройки, придется принимать решение. Чем дольше они будут тянуть с продажей, тем меньше получат. Им придется уступить, чтобы забрать хоть какую-то прибыль.

Зато нынешняя ситуация выгодна тем, кто собрался покупать недвижимость со скидкой – вплоть до 20%. Такие объекты существуют, но нужно внимательно смотреть срок их сдачи. И следует проверять, чтобы вначале не было искусственной наценки, а потом уценки. Хорошие времена наступают и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Допустим, вы живете в однушке и мечтаете о трешке за 20 млн рублей с добавлением ипотеки. За свою квартиру требуете 10 млн рублей. Лучшая стратегия: уступить ее хотя бы за 9,5 млн, параллельно предложив хозяину трешки продать не 20, а за 18 млн рублей. И один из таких желающих продавцов обязательно найдется. В итоге вы оказались бы в плюсе на 1,5 млн рублей и пришлось бы брать ипотеку не в 10 млн, а 8,5 млн рублей. Таким образом падающий рынок открывает возможности для покупателя жилья.

Важно помнить: цены в рекламных объявлениях чаще всего отражают мечту собственника. Но если грамотно торговаться с ним, дисконты доходят до 20%, в том числе на качественные лоты (локация, новизна, материал строительства, планировка, ремонт).