Земельные участки под МКД легализуют: как это будет?

27.03.2019

В Приказе Минстроя РФ №153/пр от 07.03.2019 утверждены методические рекомендации по формированию земельных участков (ЗУ) для строительства многоквартирных домов (МКД). Они разработаны для оказания помощи органам госвласти и МСУ при образовании земельных участков, на которых расположены МКД. Им рекомендуется провести следующие мероприятия:

подготовить и утвердить проект межевания территории, которым определяются границы ЗУ, на котором расположен МКД;

подготовить документы для осуществления государственного кадастрового учета образуемого ЗУ (кадастровые работы);

представить в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав), документы, необходимые для государственного кадастрового учета образуемого ЗУ.

С учетом требований подпункта 4 п.3 ст.11 Земельного кодекса РФ, ч.2 ст.6 №191-ФЗ от 29.12.2004 определение местоположения границ ЗУ, занятых МКД, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории. Определение местоположения границ ЗУ, на котором расположен МКД, рекомендуется осуществлять при образовании такого ЗУ с учетом следующих особенностей:

• под каждым МКД рекомендуется образовывать отдельный ЗУ;
• границы образуемого ЗУ рекомендуется определять не нарушая прав и законных интересов неограниченного круга лиц, правообладателей иных ЗУ, собственников помещений в данном МКД и других МКД;
• границы образуемого ЗУ рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в границах образуемого ЗУ;
• при определении границ образуемого ЗУ рекомендуется учитывать, что данный ЗУ, а также смежные с ним ЗУ должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;
• в границы образуемого ЗУ не рекомендуется включать земли или ЗУ, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или ЗУ, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в МКД, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Размер образуемого земельного участка (ЗУ) рекомендуется определять исходя из:

• площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;
• территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;
• плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;
• наличия на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

При образовании ЗУ, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. В границы такого ЗУ целесообразно включать земли и ЗУ, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.

При образовании ЗУ рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

Образование ЗУ под МКД, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

Образование ЗУ под МКД, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными МКД, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным МКД по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта РФ; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта РФ или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками.

Уполномоченным органам рекомендуется образовывать ЗУ под МКД по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в МКД об образовании земельного участка, занятого таким домом.

Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета ЗУ переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 189-ФЗ от 29.12.2004г. Необходимость проведения отдельной гос регистрации права общей долевой собственности на указанный ЗУ не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях организации проведения образования ЗУ, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых ЗУ.
В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах средства на его реализацию.